百度
  • 百度
  • Google

行政法规

首页 > 法律法规 > 行政法规

《不动产登记条例》近期颁布 重点非反腐

作者:邵希

来源:财新网

来源日期:2014年12月17日

本站发布:2014年12月17日

点击率:3194次


  曾于今年8月公开征求意见的《不动产登记条例》(下称《条例》)将于明年3月1日施行。财新记者获悉,该《条例》已于11月24日经国务院总理签发,近期即将公布。

  2014年8月15日,国务院法制办发布了《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》,而在5月,全国省级不动产统一登记工作即已全面铺开。在河北、山东、江苏等地,省级层面职责整合基本到位,江苏省明确要求积极推进市县不动产登记整合工作。

  统一登记制度乃主要针对中国此前不动产登记的多头管理现状而实行的。在中国,土地登记权能属于国土部门,住建部门登记房屋,海域使用权由海洋行政管理部门登记,矿产、农地、森林等也分属不同部门管理。

  参与条例起草工作的清华大学法学院副教授程啸向财新记者介绍了《条例》在征求意见稿基础上新增的内容以及今后需要解决的问题。他提出当前舆论过于强调不动产登记的反腐功能,这未来或将影响不动产登记应有功能的发挥。

  国土部此前曾披露该制度实施的时间表, 计划在2014年基本完成各级职责整合,建立基础性制度;至2015年将健全有关的配套制度,并着力推广实施;2016年将全面形成制度体系;2017年实现信息共享,依法公开查询。

  查询需说明目的

  程啸向财新记者介绍,与征求意见稿相比,正式《条例》增加了5条,但总体来说没有太大变化。

  在新增内容中,程啸认为有三点值得一提。首先是明确了不动产登记的类型,包括首次登记、转移登记、变更登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等,由于不同类型的登记程序和要求有所差异,登记类型的明确为实施细则的制定提供了依据。例如,首次登记包括总登记和初始登记,而总登记是针对目前农村的宅基地、土地承包经营权等产权形态的,由政府主动进行登记并承担相关费用,而其他登记需当事人申请并承担登记费。

  其次,由于不动产登记工作涉及物权法、婚姻法、继承法等诸多法律问题,专业要求高,因此《条例》明确要求不动产登记工作人员应当具备与不动产登记工作相适应的专业知识和业务能力,同时要求登记机构加强对不动产登记工作人员的管理和专业技术培训。条例的实施细则将在把不动产登记机构的工作人员分为两类,即具有较高专业要求的不动产登记员与一般工作人员。不动产登记员负责登记过程中最重要的工作——审核和登簿,这样可以有效地保证登记的真实与准确,防止各种登记乱象。

  最后,正式《条例》新增对民事主体查询登记资料的一个要求,即需向不动产登记机构说明查询的目的,而此前的征求意见稿仅规定查询人不得将资料用作其他用途。

  程啸提到,此前国土部和住建部关于登记资料查询和复制的规定中,对查询的要求是“放得比较开的”,即区分登记成果和原始资料设置不同的要求。任何人只要提供明确地址和身份证明就能查询登记成果,登记成果包括不动产的自然状况、不动产的权利状况如所有权人、是否被查封或抵押等;至于登记的原始资料,查询的限制相对严格,如需要权利人授权或查询主体应为为法院、检察院等国家机关。不过,根据《物权法》的规定,查询人被限制在权利人和利害关系人,而到目前为止利害关系人的界定都不明确,如果利害关系人界定偏窄,意味着原本完全公开的查询将变为有限公开。

  程啸还表示,以往的实践中都是禁止民事主体以人查房的,一般只能由公安机关、检察院、纪检监察部门等依法进行查询。目前,查询主体为权利人和利害关系人,且通过提供地址、身份证明并主动说明查询目的后,才能进行查询,这其实意味着不动产登记资料向社会公开的程度被收紧了。

  重在服务于交易而非反腐

  在程啸看来,公开程度的收紧和当前将不动产登记的功能过度集中于反腐的舆论导向相关。他称,由于不了解不动产登记的真正功能与重大意义,舆论片面强调反腐,未来或许让该制度发挥不了原有的功能。

  程啸认为,不动产登记是现代社会、市场经济中重要的基础性制度,真正的功能是确认和保护产权,以服务于交易,而这个作用不比反腐小,甚至更重要。

  首先,《条例》的出台为未来整个不动产交易奠定了法律基础,可保证不动产交易的安全与效率。

  同时,《条例》有利于加强自然资源的管理,包括城市的土地以及矿产、水流、海域等自然资源都是国有的,通过不动产登记,有利于管理与利用,防止国有资产流失。程啸举例,矿产资源的所有权人都是国家,但是没有相应的登记制度,探矿权、采矿权缺乏严格登记,于是就会围绕矿产资源的开发、利用,出现腐败问题。

  再次,不动产条例登记有利于保护民事主体的不动产物权。比如,很多农村的宅基地、土地承包经营权都没有登记,权利被侵害的可能性较大。而通过登记,第一步将产权归属明确了,第二步就能实现对财产权的保护了。

  程啸也提到,这些都是不动产登记的长远影响。至于以后真正把不动产登记信息系统建立起来后,国家利用共享的登记信息网络去反腐、公开官员的房产,只是一个很简单的,水到渠成的功能。

  几大问题亟待解决

  程啸还介绍了未来不动产登记需要解决的几大问题。条例的征求意见稿中提到,不动产登记要统一登记机构,“国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作”,“县级以上地方政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构,负责不动产登记工作”。程啸认为,不动产登记机构的整合工作的重点是主要是县、市一级,《条例》授权各个地方县级以上人民政府指定一个机构统一负责不动产登记,而全国县市的情况千差万别、将为登记机构的统一带来一定的难度。

  除此之外,登记程序的整合问题也亟待解决。尤其是如何设置一套程序保证登记不出差错,以及一旦出现差错,赔偿责任如何明确。比如,在赔偿责任方面,登记机构承担过错责任还是无过错责任,即一旦出错,登记机构是先进行赔偿,再找寻造假者;还是登记机构有错赔偿,无错则不承担责任,这些需要靠登记的实施细则进一步加以规定,有些则需要法律或司法解释来明确。

  再次,未来的信息互通共享非常重要。《条例》规定不动产信息实行国家、省、市、县四级共享。程啸认为,不动产信息还应该和其他基础信息共享,包括公安部门的身份证信息,住建部门的房地产交易信息,银行的信用信息,以及审计、工商、税务等信息。一方面,这些信息有利于保证不动产登记信息的真实准确;另一方面,不动产登记信息对于其他部门也很重要,例如银行能够以此评估客户信用。程啸表示,信息网络的建立有利于社会社会信用,减少欺诈、违法行为等。

相关阅读:

评论:

关闭窗口
此处显示新 Div 标签的内容